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调控不松开发商降价动力不足楼市仍处盘整期

发布时间:2020-07-17 18:11:14 阅读: 来源:高速门厂家

截至10月31日晚,沪深两市共有128家按照证监会分类的房地产开发与经营类上市公司发布三季度财报。统计数据显示,总营业收入同比增长22%,净利润增长6 .9%,期末现金及现金等价物余额增长25%,库存增长21%。在楼市调控压力之下,开发商“以价换量”较为明显,而回笼资金后上市房企明显“不差钱”,但库存压力仍然继续加大。分析人士认为,一方面开发商境况转好后继续降价动力不足,另一方面调控政策不会放松,部分城市甚至会更紧,四季度至明年一季度楼市或将处于“盘整期”。

行业利润下滑趋势明显

统计数据显示,128家房地产开发与经营类上市公司前三季度共实现净利润356亿元,较去年同期的333亿元约增长6.9%,对应同期实现营业收入分别为2867亿元和2344亿元,以此计算利润率分别为12%和14%,即今年前三季利润率较去年有所下降。分析人士指出,虽然企业盈利水平下滑态势已经显现,但考虑到企业高地价低售价和结算的滞后性,房企盈利水平真正的下降压力还未到来。

报告期内,共有63家企业利润同比负增长,其中21家企业亏损。京投银泰因公司现有项目尚无竣工结算及销售结转,以及参股酒店出现亏损,前三季度亏损1 .9亿元。嘉凯城截至9月末实现营业总收入35.57亿元,同比下降14.44%;实现归属于上市公司股东的净利润-1 .55亿元,同比下降235.3%,预计全年扭亏为盈压力较大。

但“招保万金”四大龙头企业仍然交出了一份靓丽的业绩报告。万科A今年1至9月共实现营业总收入461 .28亿元,同比增长57.39%;归属于上市公司股东的净利润50.80亿元,同比增长41.74%。万科董事会秘书谭华杰表示,公司今年的推盘量前低后高,相当部分的推盘集中在第四季度,随着这批新盘的入市,全年销售增长当无悬念。

从保利地产和招商地产的半年报业绩情况来看,由于其2012上半年的净利润增幅均显示为负数,因此公司的业绩表现都曾让投资者担心不已。其中,招商地产今年1至6月的净利润同比下降16.89%,而保利地产今年上半年的净利润同比降幅也达到了10.16%。不过,在最新的三季报数据中,保利和招商的净利均已实现转正,同比增幅分别达到10%和16%。

金地集团今年前三季度实现的营业收入和净利润增幅均在80%以上。值得一提的是,第三季度归属母公司净利润为4.18亿元,同比增幅达到271.34倍。主要有三方面的原因,一是基数低,去年第三季度结算总量较小,净利润仅154万元;二是今年9月28日金地集团完成了星狮地产的收购给企业带来了很大的收益,第三季度营业外收入高达2.65亿元。三是今年金地集团在项目定位策略上的改变推动了业绩的提升。一向以销售中高端项目为主的金地集团,今年调整产品策略,力推定位偏低的项目,并采取降价促销等方式加快资金回笼。今年前三季度,金地集团销售均价为11720元/平方米,同比下降17.7%。

资金状况有所好转

从现金流来看,企业资金压力明显好转。三季度末128家房企持有现金及现金等价物余额高达2650亿元,较去年同期增加25%。经营性现金流净额继续增加,为363亿元,继二季度现金流转正之后,三季度这一数字继续扩大,较去年同期的-775亿元大幅增加。“招保万金”四家房企手中持有货币资金分为333亿元、356亿元、174亿元和188亿元。仅从数据上看,显然上市房企已经“不差钱”。

而从国家统计局日前公布的数据也可以得到印证,房地产企业资金状况好转局面进一步显现。从开发企业资金来源的构成分析,前三季度,国内贷款比重连续7个月下滑,9月由1-8月份的16.6%下降至16.1%。企业自筹资金由1-8月份的41 .9%下降至41.7%;定金及预收款比重进一步上升,由1-8月份的25 .7%上升至26.1%;个人按揭贷款比重由1 - 8月 份 的1 0 .1 %上 升 至10 .4%。可见,近期随着市场销售的持续回稳,房地产开发企业的销售回款上升明显,同时,自筹资金依旧是房地产开发企业的主要资金来源。上海某房地产研究院分析认为,近期随着市场销售的持续平稳回升,刚性购房需求的适度释放,预计四季度这一资金指标仍将继续好转。

正因为“不差钱”,进入第三季度后,大型房企拿地速度加快。“招保万金”在三季度均有大量的拿地动作,截至季报期末,金地新增土地储备125万平方米,保利地产目前共有在建拟建项目156个,总占地面积3361万平方米。这也导致上市房企现金总量较上半年下降,如万科集团今年三季度的货币资金为333 .07亿元,环比下降29 .15%;金地集团货币资金为188.20亿元,环比下降1.11%。这从侧面表明,企业在资金充裕的情况下,开始投入资金拿地开发新项目,资金的使用效率得到很大提高。

四季度销售难有起色

截至三季度末,128家房企尚有库存14600多亿元,同比增长幅度超过两成。而上海某房地产研究院监测的数据显示,截至2012年9月底,20大典型城市新建商品住宅库存总量为8465万平方米,与去年同期相比增长23%,与上月相比增长6%。库存量在今年出现了高位盘整的局面,且9月库存量再创历史新高。

业内人士认为,9月份,受各大房企加大推盘与购房者理性观望这两类行为的影响,住宅新增供应量与销售量这一“剪刀差”有所扩大,导致了本月末各大房企库存滞销,逆增现象明显。9月份,20大典型城市新建商品住宅存销比为10.7,这也意味着市场需要用10.7个月的时间才能消化完这些库存。近7个月来存销比首次回升。自2月份以来,存销比持续下滑,而9月份回落受阻,扭转了这一趋势。存销比小幅回升,与9月住宅库存的逆增和交易量的疲软有直接的联系。库存去化过程受阻,加上低迷的交易量,共同抬高了本期的存销比。

上海某房地产研究院研究员严跃进认为,总体趋势来看,国家楼市调控的政策是从严的,限购限贷政策依然从紧,这样,对库存去化实际上有一个阻力。但是,各大房 企 仍 有 动 力 来 加 大 库 存 去 化 力度,市场交易需求也依然存在。四季度市场供求力量仍会有所变化,博弈双方的预期会逐步调整,预计存销比将以盘整震荡为主,但未来仍具有继续下滑的动力。

多家机构认为,在房地产调控政策不放松和严格执行的前提下,短期内房价暴涨的可能性并不存在。而在货币发行和贷款盘子相对较大,继续实行稳健的财政政策、通货膨胀且CPI仍有回升,城市化仍处在高潮期的条件下,中短期内房价下跌的可能性也微乎其微。国泰君安认为,受年末商行贷款额度紧、利率优惠幅度缩小以及房价较年初回升等因素影响,购房者观望情绪渐增,第四季度销售难有起色。

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